不動産は資産なのか?

   不動産は資産なのか2


不動産はそもそも資産としての価値があるのか?

不動産投資に不安を抱く方はそのほとんどがここに信憑性を感じていないのが不安の直接的な原因だと思います。

不動産にきちんとした資産性を感じていない以上、大きな金額を借り入れてまで投資をすることに抵抗を感じて当たり前だと思います。
不動産に価値がないと想定する方は、数千万円の借り入れの金額を全て自分で返済することになることを想像するからです。

 
┃価値のある不動産って??

価値のない不動産ほど持っていて得のない物もないかもしれません。

これから先にもっともっと増えていく可能性が高いケースですが、田舎の実家を相続するのか、それとも相続を放棄する方が得なのか、おそらくはそんな選択をされる方も多くなるかもしれません。

田舎の古い木造の実家を引き継いだとして、借り手もいない、古くなってメンテナンスをしようにもコストがかかる、また売却しようにも買い手が付かないような古い建物であれば当然の事でしょう。

これは価値のない不動産の代表ともいえるでしょう。

持っていても固定資産税や維持費がかかるだけで何のメリットもない場合も不動産にはあり得るのです。

 

では、価値のある不動産とはどんなものでしょう?

借り手の需要が高く、運用しようと思えばそれが容易で、高い賃料が取れ、売却する際にも高額で早く売れる。

そんな不動産であれば価値があると言えると思います。

不動産は英語でリアルエステートとよばれます。

本当の資産。

不動産が価値のあるきちんとした資産である場合は、賃料を生み、担保になり、キャッシュ化もできる。

非常に利用価値の高い資産となり得ます。

 
┃プロが見る不動産の評価

ここで金融機関、例えば銀行などが不動産をどう見ているか説明します。

金融機関は資産を評価するプロです。

お持ちの資産を見て担保価値があれば、その評価を根拠に融資をつけたり、出資をしたりしています。

そんな資産評価のプロが不動産をどう見ているか、気になりませんか?

簡単な言い方をするとまずは家賃収入ですが、これは大抵の金融機関が収入として評価します。

例えば、株の配当、売買による利益等は安定して入ってくる収入としては評価しません。

来年同じ金額の利益が上がる保証がどこにもないからです。

普通なら退職して年金暮らしの方であれば、大きなローンは十分な収入がない以上組めません。

しかし、お客様の中でも不動産を3件お持ちの女性の方で、年金を受け取っている70歳近い方はローンが組めています。

年金+家賃収入があるからです。

金融機関は家賃を安定した収入として評価します。

来年も同じレベルの収入がある前提で収入を見込んで融資しているということです。

金融機関によってはストレスをかけて評価するところもあります。

家賃収入を7割だけ収入として評価するような金融機関もあります。

見方は様々ですが、大抵の場合は家賃を収入として原則は評価します。

 

また、現金をお持ちの方よりも不動産をお持ちの場合のほうが、金融機関は融資がし易いのです。

現金に担保としての力は原則ありません。

不動産は国にも登記されており、抵当権をつけて担保としてきちんと抑えることができます。
現金を持っている方よりも、不動産を担保として融資する方が金融機関は融資がしやすいのです。
担保というのは、貸付金の返済の実質的な根拠であり、裏付けです。
ということはその物件に貸付金額と同等の価値があり、いつでも担保になっている不動産により返済ができるという事が根拠になって融資が実行されているということなのです。

 
┃何千万単位のローンって不安…?

不動産の融資を受ける際にこんなにお金を借りて本当に大丈夫かな?と皆さん考えます。

ちゃんと返せるかな?返せなかったらどうしよう?

当然大きな金額になればなるほど不安ですよね。

でもよく考えてください。

お金を貸す方はもっと不安なはずですよね?

なにしろ全く見ず知らずの赤の他人に3,000万円のお金を貸すのです。

あなたなら返済の根拠なくそのお金を貸せますか?

ここが金融機関の不動産の見方の根幹です。

購入される不動産にどんな価値があるのか、金融機関は必ず査定しています。

将来つく値段、取れるはずの賃料、その間受け取れる利息、全てを計算していつでもその物件を差しおさえれば精算できて、回収ができる。
これは皆さんが誰かにお金を貸すとして考えるとわかりますよね?
2,000万円の価値のある不動産を担保にして、1,000万円貸すのであれば、お金を貸す相手が年金収入しかなかったとしても、十分に回収が見込めます。
購入する物件そのものにこういった不動産の価値が存在します。

そういう実質的な返済の見込みがなければそんな大きな金額は見ず知らずの人には貸せませんよね?

当然3,000万円の価値しかない物件であれば4,000万円は融資してもらえません。

こう考えると金融機関が評価している以上、融資が受けられる物件はその融資の金額と同等の価値があり、売却などにより回収の目途がたっている前提で融資されていることがわかります。


┃融資が受けられる=価値ある不動産
しかし、どんな不動産でも融資するわけではありません。

借地権付の物件や、建築基準法違反、総戸数が小さいマンション、そういった資産価値に大きな毀損をもたらすものは評価しないですし、融資も受けられないのです。
ひとつ注意点があるとすれば、日本の金融機関は新築に対しての評価基準が甘いということです。
新築は中古になると取引相場が下がるにもかかわらず、ご自宅の場合は新築時の価格まで目一杯融資がつく事が多い為、売却により精算しきれない事が多くあります。
中古の物件、さらに投資目的となると評価の基準はいっそう厳しい見方になります。

満足に評価が得られ、金融機関から融資が受けられる。
それこそが何よりも不動産の価値を証明しているのです。

東京駅の駅弁はホームで買うより〇〇で買うのがおすすめ!


   駅弁祭り2



私は仕事柄地方への出張も多くて、新幹線で移動することもしばしばあります。

移動の際に駅弁を買う事も多いのですが、地方の弁当や様々な駅弁を食べてきた中でも、

お弁当を買って新幹線の中で食べるのであれば、この東京駅構内の地下にあるGRANSTAのお弁当が一番美味しいと断言します!

 


┃東京駅のGRANSTAの駅弁がおすすめ!
   グランスタ入口

 八重洲地下中央改札から入れば正面、

 丸の内側からは丸の内地下中央口改札が便利です。

新幹線の改札を通ってからも駅弁は買えるのですが、GRANSTAのお弁当とはグレード感が全く違います。

このGURANSTAは各飲食店の中でも名店のお弁当が軒を連ねています。

天むす、ステーキ、お寿司等、様々なジャンルのお弁当が並んでいます。

   ekiben
グランスタ内。活気があって見ているだけでも楽しいです。

   

どれも普通のお弁当と比べると内容が非常に充実していて、どれも本当においしそう。

   天むす
「東京駅限定」がたくさんありました!

どれがいいのか本当に迷ってしまいます。

中には4,000円から5,000円の超高級弁当もあります。

どれほどの味なのか試したい方は是非チャレンジしてみてください。

まだ温かい出来立ての物を食べられたり、数量限定のお弁当や、東京駅限定のものもあります。

 

お弁当という日本特有の文化は年々進化しています。

温かい物を店舗で食べられるのもうれしいですが、冷たくなってもおいしい弁当を作るとなると、その作り方にも工夫が必要になります。

各名店がその名に恥じない「弁当」にいかに力を注いでいるかがここに来るとわかると思います。

 

今回は私は中華の名店「過門香」のお弁当を食べてみました。

   中華弁当

「過門香」の中華三昧弁当
 1,350円(税込)

通常だとお昼にランチに行っても、麻婆豆腐やエビチリなど、一種類しか食べられないと思いますが、お弁当のいいところは沢山の種類のおかずが楽しめるところです。

今回買った中華三昧弁当も10種類のおかずが入っていて、名店の味を堪能できます。

価格は1,350円とお弁当の中ではどちらかというと少し高めだと思いますが、これだけ内容が充実していれば決して割高ではないと思います。

 

他にも今半、崎陽軒、マンゴーツリーキッチン等皆さんもご存じの名店のお弁当が楽しめます。

   今半

  浅草今半。東京駅限定商品もありましたよ。

   イベリコ
  GRASTAで1位のお弁当も気になります。

7/16
はどうやら駅弁記念日らしいので(なにが記念日なのかはわかりません笑)

   駅弁祭り


お時間のある方はぜひ立ち寄ってみてはいかがでしょうか。



 

┃オリンピックの影響で加速していく都市開発

現在の東京のインフラの基礎は、基本的にそのほとんどが東京オリンピックに合わせて整備されました。

そして今、二度目の東京オリンピックに合わせて古い設備の耐震補強や、改修工事、また、築地の移転、新しい道路の開発や新駅の開発が続々と進んでいます。

東京駅もそのほとんどがリニューアルされかなり綺麗になったと思います。

そう考えるとオリンピックが開催されるということの大義名分があると、大きな公共事業が進めやすくなるので、やはりオリンピックの影響は大きいですね。

 

今日リニアモーターカーの最高速度が603キロを記録したというニュースを見ました。

東京⇔大阪間が一時間で移動できるようになるそうですが、そうなると日本という国は本当に狭く感じられそうですね。

いずれは先立って品川と名古屋間の開通が予定されています。

今後は東京の玄関口は品川に移っていくのではないかとの見解もあります。

 

東京はこれからも進化していくのでしょうが、10年、20年の時間が流れると今からは想像もつかないような景色になっていくのかも知れませんね。

賃貸の管理会社の選び方

   管理会社の選び方


投資用の物件を所有して運用する場合に、その賃貸の募集であったり、賃貸の入居者の管理などをご自身でされている方はほとんどいらっしゃいません。

お仕事をされながら運用されている方も多いので、当然仕事をしながら片手間で賃貸の管理は出来ないですし、専門知識のない方は自分での管理は不可能です。

この賃貸管理はほとんどのオーナー様が管理会社に代行してもらっています。

しかし、この賃貸の管理会社も数あまたあります。

また、賃貸管理のサービスの内容も会社によって様々です。



┃賃貸管理の仕事内容

賃貸管理のお仕事の内容は私の勤めている会社の場合は以下の様なお仕事になります。

 

・入居者の募集にあたる業務

 (マーケティング調査、賃料設定、募集、案内、契約書作成、契約、精算等)

・入居中の窓口業務

 (クレーム対応、賃料集金代行、督促、設備修理の手配、設備交換の手配等)

・退去時の対応

 (退室予告受付、立会いにて現状確認、リフォームの手配、精算業務、再募集)

・その他緊急対応、火災保険手続き等

 

こういった管理の仕事全般を一手にお引き受けしています。

 

管理会社によっては、事務手数料、会費、振込手数料、管理手数料と様々な名前のついた手数料を取っています。

弊社の場合はシンプルに月々は家賃に対しての管理手数料のみです。

更新時の更新料に対して手数料がかかる場合もありますし、新規入居者の募集成約に当たり、手数料が発生する場合もあります。

これは会社によって内容や、手数料がかわる場合がありますので、よく説明をきいておく必要があります。

 
┃管理会社の違いとは

私の経験上、賃貸の管理会社によって、比較的大きな差があると感じるのは内装費です。

内装費は業者に依頼してリフォームの手配をしたときに、その内装の見積もりに対して、管理会社の方で中間マージンを取っていることがあるのですが、それがあまりにも高いなと感じることがたまにあります。

この中間マージンは比較的どこの業者でも取っているのですが、あまり高額なところはオーナーさんにとって負担にしかなりません。

弊社の場合はリフォーム工事につきましては中間マージンを取っていないので、他社と比べても修理、交換費用や内装費はかなり安い方だと思います。

 

月々の管理費につきましても、管理会社によって手数料が違います。

一般には月家賃の5%と消費税というところが多いと思いますが、最近はそれが3%、月々1,080円という価格破壊に挑んでいる管理会社もあります。

 
┃管理費は安ければ良いというわけではない?!

これは私の経験上ですが、管理というお仕事は入居者、オーナー様等に対しての郵送物も必要になりますし、場合によって当事者とお会いして問題を解決する必要性も当然あります。

その作業の為の社員のお給料や、当然事務所の経費等もコストがかかっています。

例えば、30万円のお給料を社員に支払うとすれば、1,080円の管理費では300件の管理がなければ支払う事ができません。

他のコストを考えればもっと管理件数がなければならない計算になります。

どう考えても私の経験上でいえば、1件当たり1,080円のコストではまともに物件の賃貸管理はお仕事として引き受けるのは不可能です。計算が合わないのです。
サービスの対価としての手数料が見合わなければ、十分なサービスを継続して提供できません。

オーナー様は管理手数料が安ければ、その方が魅力的に見えるかもしれません。

ですが、そういった一見するとうまいお話をこの業界ではよく目にしてきましたが、明らかに違和感のあるものは大抵の場合後々おかしな話になって、会社が倒産したり、サービスが継続できなくなってニュースになったりしています。

 

コストが安いのはいいことですが、サービスの内容、会社、手数料、そういったもののバランスを考えて、きちんと対応してくれて、継続して任せられる管理会社を選んで頂く必要があると思います。

 

どこでも管理会社であれば管理は引き受けてくれると思いますが、賃貸の管理はトラブルが起きた時の対処が肝になります。

これは人的要素が強い部分ですが、そういったトラブルに対しての対応力をきちんと備えた管理会社であることが最も重要だと思います。

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プロフィール

室田雄飛

現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。